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Malta Property

Finanzierung Immobilie Ausland

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on Sunday, 19 October 2014 in Malta Property

So klappt´s: Finanzierung einer Immobilie im Ausland

 

Eine Ferienwohnung in Spanien, ein altes kleines Häuschen oder ein Penthouse in Malta – viele Menschen verwirklichen sich den Wunsch von einer Immobilie im Ausland. Die Gründe sind vielfältig: einfach nur für den Urlaub, als Alterswohnsitz oder auch um auszuwandern. Rund 500.000 Deutsche haben diesen Schritt tatsächlich verwirklicht – am beliebtesten sind Objekte in Spanien, Italien, Frankreich und Österreich. Solch ein schönes und gemütliches Heim ist in der Regel schnell gefunden – doch wie sieht es mit der passenden Finanzierung aus?

 

Möglichkeiten einer Finanzierung im Ausland

 

Immer mehr Menschen träumen von einem eigenen Ferienhaus im Ausland. Doch der Erwerb ist auch für diejenigen interessant, die gerne dauerhaft in wärmeren Gefilden leben wollen. Schnell kommen auch Gedanken über eine entsprechende Finanzierung auf. Bei der Umsetzung gibt es jedoch eine ganze Reihe von Punkten, die dabei zu beachten sind.

Verfügt der Immobilieninteressent nicht über genügend Eigenkapital zum Erwerb, besteht auch noch die Möglichkeit, das Objekt über eine Auslandsfinanzierung abzuzahlen. Entsprechende Darlehen werden von verschiedenen deutschen Banken, wie auch von ausländischen Kreditinstituten, angeboten. Auch einige inländische Finanzvermittler offerieren Angebote, die dazu dienen, den Erwerb einer Immobilie im Ausland zu finanzieren.

Auslandsfinanzierungen werden in folgenden Ländern angeboten:

·         Dänemark

·         Belgien

·         Frankreich

·         Luxemburg

·         Italien

·         Großbritannien

·         Niederlande

·         Portugal

·         Österreich

·         Schweiz

·         Schweden

·         Türkei

·         Spanien

 

Finanzierung einer Auslandsimmobilie durch eine deutsche Bank

 

In Deutschland bieten mittlerweile auch einige hier ansässige Banken eine Immobilienfinanzierung für Objekte im Ausland an. Diese Banken haben sich teilweise sogar auf solche Finanzierungsangebote spezialisiert und verfügen über entsprechende Kenntnisse des Immobilienmarkts im Zielland. Sie akzeptieren auch die ausländische Immobilie als Sicherheit.

Eine weitere Möglichkeit ist der Kauf einer Immobilie über die Altersvorsorge eines Riestervertrags. Am 10.09.2009 urteilte der Europäische Gerichtshof mit Aktenzeichen C 269/07, dass die staatliche Förderung auch für den Bau oder Erwerb von Immobilien in anderen Mitgliedsstaaten der EU möglich ist.

 

Die Risiken einer Auslandsfinanzierung – darauf müssen Käufer achten

 

Wie jeder Immobilienerwerb, ist auch der Kauf einer Immobilie im Ausland nicht frei von Risiken, die bereits im Vorfeld sorgfältig abzuwägen sind. Verständigungsschwierigkeiten sind beispielsweise eine hohe Gefahrenquelle und können bei Verhandlungen mit dem Verkäufer wie auch bei Gesprächen mit ausländischen Banken schnell zu fatale Folgen führen. Daher sollte möglichst ein Dolmetscher mit anwesend sein.

Auch die Anwendbarkeit des ausländischen Rechts kann für deutsche Erwerber einige Risiken mit sich bringen. Daher sollen sich Kaufinteressenten bereits vor Kauf mit den Gesetzen des jeweiligen Landes vertraut machen. Fachkundige Ansprechpartner sind auf Auslandsfinanzierungen spezialisierte Kreditinstitute, Rechtsanwaltskanzleien, aber auch Makler.

In der Regel ist eine Finanzierung über ein ausländisches Kreditinstitut teurer als bei einer deutschen Bank, da die Darlehenszinsen deutlich höher liegen. Außerhalb der Eurozone besteht zudem ein Fremdwährungsrisiko, da das Darlehen Währungsschwankungen unterliegt.

 

Mögliche Risiken beim Kauf der Immobilie

 

Wichtigster Punkt bei einem Immobilienkauf ist immer die Prüfung der Lastenfreiheit: dies gilt auch für das Ausland. Solch eine Prüfung geschieht durch Einsichtnahme in die Grundbücher. Gleichzeitig sollte sich der Käufer die Lastenfreiheit im Kaufvertrag bestätigen lassen. Da ein solches Vorgehen den Käufer nie zu 100 Prozent absichert, kann zudem ein Rücktrittsrecht vereinbart werden. Sollte sich herausstellen, dass die Immobilie entgegen den Angaben des Verkäufers doch belastet ist, kann der Käufer in solchen Fällen vom Vertrag zurücktreten. Für Bauland gilt das Gleiche, sofern die geplante Bebauung aufgrund baurechtlicher Vorschriften nicht umgesetzt werden kann.

 

Alternative: Hypothek auf Grundeigentum in Deutschland

 

Eine weitere Alternative ist die Belastung einer in Deutschland vorhandenen und bereits abgezahlten Wohnung oder eines Hauses. Somit wird das Objekt in Deutschland ein zweites Mal finanziert. Dies hat den Vorteil, dass sich der Käufer nicht mit einer Finanzierung im Ausland auseinandersetzen braucht – dies spart Zeit und Geld. Meistens entfällt das notwendige Wertgutachten, wird bei dem gleichen Kreditinstitut ein zweites Mal finanziert. Und oft ist die Belastung noch im Grundbuch eingetragen und die dafür notwendigen Gebühren entfallen.

Wenn das Haus oder die Wohnung noch mit erheblichen Schulden belastet ist, oder wenn der Auslandskäufer über kein Immobilieneigentum verfügt und Mieter ist, muss er andere Wege gehen und einen Finanzierer suchen, der im Traumland tätig ist.

 

Eigenkapitalhöhe und Anrechnung von Mieteinnahmen

 

In einigen Fällen tritt ein deutsches Kreditinstitut als Bürge gegenüber einem Auslandsfinanzierer auf. Um das Risiko der Banken zu minimieren, müssen Käufer einen recht hohen Eigenkapitalanteil aufweisen, der zwischen 40 und 50 Prozent des Kaufpreises liegt.

Mieteinkünfte des Ferienobjekts gelten übrigens nicht als Einkünfte im Sinne einer Finanzierung, da für den Kreditgeber die Einnahmen nur sehr schwer zu kalkulieren sind. Ferienimmobilienvermieter sollten das Geld stattdessen besser als Rücklage in künftige Modernisierungen oder Renovierungen stecken. 

 

Investoren finden für Mietkauf

Eine weitere Alternative, die in den vergangenen Jahren immer populärer wurde, ist die Finanzierung über einen Investor. Dieser erwirbt und hält die Immobilie für einen definierten Zeitraum während dem der ursprüngliche Initiator des Geschäftes die Immobilie im Rahmen eines Mietkaufs erwirbt. Gerade bei stabilen Immobilienpreisen wie auf Malta ist es einfach Investoren finden, die einerseits eine attraktive Rendite aber auch die Steuervorteile genießen wollen.    

 

 

 

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Malta Property Agents is a co-operation of Professional Real Estate Sales and Letting Agents. The office, based in Balluta Bay, St Julian’s at Le Meridien Hotel and Spa, caters for all types of property transactions. Malta Property Agents specialize in both residential and commercial property in Malta. There is a wide range of converted and unconverted farmhouses, houses of character and town houses, furnished or unfurnished apartments, some with terraces and views, villas with swimming pool, small or large gardens. The selection of properties for rent or properties for sale are always updated.

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